Юридическая фирма бонус на главную bonus-urist.png Юридическая фирма бонус - сделки с недвижимостью аудиторские и бухгалтерские услуги

+7 (812) 680-10-80

Имя*

E-mail*

Телефон

Введите цифры*

Ваш вопрос*

ТСЖ: проблемы оформления прав на земельный участок (на примере Санкт-Петербурга)

Юридическое закрепление прав на земельный участок собственников помещений в многоквартирном доме и ТСЖ, созданным  для управления этим домом, заслуживает особого внимания.
Первоначально необходимо уточнить, на какой земельный участок ТСЖ вправе зарегистрировать права. Здесь мы можем выделить земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, и земельный участок, прилегающий к территории многоквартирного дома. Рассмотрим процедуру оформления прав на каждый из этих земельный участков.
Ст.36 Жилищного Кодекса РФ  устанавливает, что собственники помещений  (жилых и нежилых помещений) многоквартирного дома имеют право на долю в общем имуществе многоквартирного дома, в которое включается и земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, с элементами озеленения и благоустройства. Этот земельный участок принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, т.е. в отношении этого земельного участка определены доли каждого собственника. Ст. 131 Гражданского Кодекса РФ устанавливает, что право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Таким образом, моментом возникновения права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, является государственная регистрация этого права. При этом необходимо уточнить, что право собственности  на земельный участок возникает именно у собственников помещений, а не у самого ТСЖ или его отдельных членов, сам факт владения помещением в многоквартирном доме является юридическим основанием для возникновения права собственности на земельный участок этого дома. ТСЖ в данной ситуации играет роль посредника в отношения между собственниками помещений и органами власти, с которыми придется столкнуться собственникам в той или иной ситуации.
Процедуру оформления права собственности на земельный участок условно можно разбить на этапы, а именно:

  1. Принятие на общем собрании собственников помещений решения о формировании земельного участка под многоквартирным домом и регистрации права общей долевой собственности на него
  2. Проведение процедуры формирования земельного участка, расположенного под многоквартирным домом
  3. Осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок многоквартирного дома.

Если говорить о практике Санкт-Петербурга, то Жилищный комитет Санкт-Петербурга рекомендует проводить общие собрание собственников помещений, посвященное принятию решения о формировании земельного участка и регистрации права собственности на  него, в форме заочного голосования.  Данная форма проведения собрания является наиболее удобной для самих жителей многоквартирного дома и в организационном плане она довольно проста.
Решение общего собрания собственников о формировании земельного участка и регистрации права общей долевой собственности должно быть принято квалифицированным большинством голосов  собственников помещений (3/4). На общем собрании собственники могут также определить уполномоченных лиц, которые будут  заниматься оформлением документов на земельный участок. Практичнее всего уполномочить на совершение всех необходимых действий Председателя ТСЖ многоквартирного дома.
Процедура формирования земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, включает в себя проведения межевания земельного участка, определение его границ и прохождение государственного кадастрового учета земельного участка. Данные действия выполняются в соответствии с Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29.03.2005г. № 25-рп "О порядке взаимодействия исполнительных органов власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом" и Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 20.04.2005г. № 500-рк "О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом".
Регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". На государственную регистрацию предоставляется определенный пакет документов, в том числе и документы, индивидуализирующие земельный участок, полученные в результате формирования земельного участка.
В настоящее время возникает много вопросов в отношении порядка наделения полномочиями доверенных лиц на представление интересов собственников помещений при регистрации права собственности на земельный участок. Может ли представитель действовать на основании Протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома или же необходима нотариальная доверенность на представление интересов от каждого собственника помещения?
Ранее осуществлялась государственная регистрации прав на общее имущество в кондоминиумах многоквартирных домов. Кондоминиум представлял собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилые здания (ст. 1 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ  "О товариществах собственников жилья" - закон утратил силу с 1 марта 2005 года в связи со вступлением в силу Жилищного Кодекса РФ).
В соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, утвержденной Приказом Минюста от 27.06.2003 г. № 152, полномочия представителя собственника помещения при регистрации права общей долевой собственности на земельный участок оформлялись либо нотариально удостоверенной доверенностью от каждого собственника, либо решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Кроме этого председатель ТСЖ или уполномоченное им лицо могли представлять интересы собственников помещений в процессе регистрации.
В кондоминиумах земельные участки подлежали оформлению в общую долевую собственность, поэтому полагаем, что порядок наделения полномочиями доверенных лиц при регистрации права общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, должен осуществляться аналогичным образом.
  В отношении земельных участков, прилегающих к территории многоквартирного дома, следует отметить, что данные земельные участки могут быть приобретены в собственность или в аренду как непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома (общую долевую собственность), так и самим ТСЖ, как юридическим лицом. Причем,  при оформлении прав ТСЖ на прилегающий земельный участок только члены ТСЖ приобретают соответствующую долю в общей долевой собственности на земельный участок либо право пользования долей земельного участка. Поэтому, в случае оформлением ТСЖ прав на земельный участок оно приобретает дополнительные рычаги воздействия на собственников помещений в многоквартирном доме -  ты не член ТСЖ, а значит ты не вправе пользоваться прилегающим земельным участком в своих целях. Единственным минусом оформления ТСЖ прав на прилегающий земельный участок - это затраты, которые необходимо будет произвести при выкупе земли (уплатить соответствующую цену земельного участка) или при получении земельного участка в аренду (ежемесячные арендные платежи).
Таким образом, процедура оформления прав на земельный участок собственниками помещений в многоквартирном доме и ТСЖ является очень трудоемкой и поэтому рациональным решением многих проблем, с которыми Вы можете столкнуться, явилось бы обращение к юристам, специализирующимся на этих вопросах.


Статью составила Чеснова И.В.
юрист Отдела гражданских споров