Приобретение права собственности на землю по давности владения. Земельно правовые отношения.

Марк Твен говорил: покупайте землю, ее больше не производят! Наряду с такими относительно простыми и распространенными способами оформления прав на земельный участок, как купля-продажа, приватизация, существуют и другие, менее популярные. Одним из этих способов является приобретение права собственности по давности владения, в том случае, если правоустанавливающие документы на землю по каким-либо причинам отсутствуют.

Для того, чтобы приобрести право собственности на землю по давности владения, необходимо наличие нескольких условий. Во-первых, владение должно быть добросовестным и открытым. Во-вторых, непрерывным в течение продолжительного времени. Во-третьих, владение должно быть беститульным.

Рассмотрим все три составляющие.

В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации, земельные участки могут быть переданы в пользование или собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков:

относящихся к землям, изъятым из оборота;
зарезервированных для государственных или муниципальных нужд (государственная собственность на землю);
на приватизацию которых установлен запрет.

Право собственности по давности владения может возникнуть в отношении любого земельного участка, за исключением перечисленных.

Владение, как уже было указано, должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Добросовестным является владение, при котором лицо (гражданин или юридическое лицо) не предполагает и не должно предполагать наличие прав третьих лиц в отношении имущества. Само основание приобретения имущества не должно быть противоправным.

Предполагается, что лицо владеет имуществом открыто, т.е. пользуется им как своим собственным, несет расходы, связанные с содержанием этого имущества, привносит необходимые улучшения, осуществляет защиту своих прав от нарушения третьими лицами.

В случае обращения в суд, факт владения имуществом по давности владения подтверждается как документами, так и свидетельскими показаниями. В частности, доказательствами могут являться документы об оплате стройматериалов, приобретенных для возведения дома и (или) надворных построек на земельном участке, квитанции об оплате различных налогов и сборов.

Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает срок в 15 лет для давностного владения в отношении недвижимого имущества. В соответствии со ст. 11 ФЗ РФ «О введении в действие части первой ГК РФ» 1994 г., течение приобретательной давности распространяется и на те случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 г. и продолжается в момент введения в действие первой части ГК РФ. Таким образом, в срок давностного владения должен засчитываться и период времени, предшествующий принятию ГК РФ.

Спорным остается вопрос, с какого момента должно в таком случае исчисляться давностное владение. Некоторые авторы полагают, что отправной точкой является дата вступления в силу Закона «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., поскольку ранее земля как объект права частной собственности не рассматривалась.

Однако на практике право на земельные участки по давности владения признается и за более ранние периоды времени.

В данной ситуации решающее значение будет иметь то, на каком основании изначально земельный участок был предоставлен лицу. Как ранее было указано, давностное владение – это владение беститульное. То есть в случае, если участок был предоставлен первоначально в бессрочное пользование (на основании соответствующего распоряжения органа исполнительной власти), право собственности на него по давности владения возникнуть не может.

Под титулом понимается правовое основание пользования и владения (применительно к аренде, праву бессрочного пользования) или собственности на землю.

Течение срока давностного владения может начаться не ранее истечения сроков для истребования имущества собственником. Поскольку с статьях 301, 305 ГК РФ, не установлен специальный срок исковой давности, должен применяться общий срок исковой давности – три года.

Законом предусмотрено два способа защиты прав давностного владельца в суде – путем подачи иска о признании права собственности по давности владения или заявления об установлении факта владения.

Каждый из этих способов имеет и плюсы, и минусы. Производство в суде по заявлению об установлении факта давностного владения является более простым, судебные расходы заявителя (давностного владельца) составят всего 100 рублей (госпошлина за обращение в суд). Однако дело может быть оставлено без рассмотрения при возникновении спора о праве - например, если появится тот самый не владеющий собственник, и заявит свои претензии на земельный участок

Исковое производство более «громоздкое» и связано с необходимостью для истца уплачивать госпошлину в большем размере (она рассчитывается исходя из стоимости земельного участка), однако рассмотрения дела будет завершено решением суда.

Что касается права собственности на земельный участок, то оно возникает только с момента регистрации решения суда.

Отдел гражданских споров (разрешение земельных споров) Пастухова А. Г.